Hier matin, j'estimais un charmant deux-pièces Rue de Belleville. Parquet point de Hongrie, moulures, une lumière traversante incroyable... le coup de cœur classique parisien. Et puis, le propriétaire, monsieur V., m'a tendu le dossier de diagnostics avec une mine défaite. Sur la première page, une lettre rouge écarlate : G.
"Est-ce que mon appartement ne vaut plus rien ?" m'a-t-il demandé, visiblement inquiet suite à tout ce qu'il a entendu aux informations sur les interdictions de louer et les décotes massives.
Cette scène, nous la vivons trois fois par semaine à l'agence. Le 19ème arrondissement, avec son mélange éclectique d'immeubles haussmanniens, de faubouriens , d'immeubles en brique et de tours des années 70 vers la Place des Fêtes, est en première ligne de la bataille énergétique.
Mais contrairement aux idées reçues, posséder une "passoire thermique" à Paris n'est pas une fatalité, ni un gouffre financier automatique. À condition de garder la tête froide et de bien calculer. En tant qu'observateur quotidien du marché local, je voulais faire le point sur la réalité des transactions en 2025/2026 pour ces biens classés F ou G.
Le calendrier (et pourquoi il ne faut pas paniquer)
Avant de parler gros sous, rappelons les règles du jeu, car la confusion règne. La loi Climat et Résilience a posé un calendrier strict, mais il concerne principalement les bailleurs (ceux qui louent).
Depuis 2025 : Les logements classés G ne peuvent plus être loués (sauf baux en cours).
2028 : Ce sera le tour des logements classés F.
2034 : Les logements classés E seront concernés.
Si vous êtes propriétaire occupant, personne ne vous mettra dehors. Vous avez le droit de vivre dans un bien classé G. En revanche, si vous comptez vendre, la note DPE devient un argument de négociation central pour l'acquéreur. Et c'est là que l'expertise locale change tout.
Le paradoxe parisien : pourquoi le 19ème résiste-t-il ?
Sur le papier, un mauvais DPE devrait faire fuir. Sur le terrain, à Paris, c'est différent. Pourquoi ? Parce que nous sommes dans un marché de pénurie.
Dans notre quartier des Buttes-Chaumont ou dans le secteur de Jaurès, l'emplacement reste le critère roi. Un acquéreur préférera toujours un bien classé G avec vue sur le parc ou proche du métro ligne 11, plutôt qu'un bien classé A au milieu de nulle part.
Cependant, la psychologie des acheteurs a changé. Il y a 5 ans, personne ne regardait la dernière page du diagnostic. Aujourd'hui, c'est la première question qu'on me pose au téléphone.
Le "mauvais" DPE n'empêche pas la vente, mais il crée une marge de négociation technique. L'acheteur va immédiatement chiffrer (souvent à la louche et à la hausse) le coût des travaux pour faire baisser le prix au m²,
et sa banque ne le suivra que sous réserve d'un tel projet de travaux.
Rénover en copropriété : un parcours du combattant
C'est souvent là que le bât blesse dans notre arrondissement. Isoler une maison individuelle en province est une chose ; isoler un appartement au 4ème étage d'un immeuble Rue Manin en est une autre.
Pour sortir de la note G, deux possibilités :
L'isolation par l'intérieur : Elle est faisable (doublage des murs, changement des fenêtres), mais elle vous fait perdre de précieux mètres carrés (loi Carrez). Or, à plus de 8 000 ou 9 000 € le m², perdre 2 m² coûte virtuellement 18 000 €. Le calcul doit être précis.
L'isolation par l'extérieur (ITE) : C'est le Graal, mais elle dépend du vote de la copropriété. Et sur nos beaux immeubles en pierre de taille ou en brique rouge typiques du 19ème, les Architectes des Bâtiments de France (ABF) mettent souvent leur veto pour préserver le patrimoine.
C'est pourquoi beaucoup de nos clients propriétaires choisissent finalement de vendre "en l'état". Ils préfèrent accepter une légère négociation plutôt que de se lancer dans des travaux complexes dont le retour sur investissement n'est pas garanti à court terme.
Vendre une passoire thermique : notre stratégie à l'agence
Vendre un bien classé F ou G demande aujourd'hui une préparation spécifique. On ne peut plus se contenter de mettre une annonce sur SeLoger et d'attendre.
Voici comment nous procédons pour défendre le prix de vos biens malgré la note énergétique :
1. Le "DPE Projeté"
C'est notre arme secrète. Le diagnostic actuel est une photographie à l'instant T. Mais nous travaillons avec des diagnostiqueurs partenaires pour fournir un "DPE projeté". Ce document montre noir sur blanc qu'en changeant simplement les radiateurs et en isolant deux murs, le bien passe en D.
Psychologiquement, cela change tout pour l'acquéreur : il n'achète plus une "épave thermique", mais un bien avec un potentiel clair et chiffré.
2. Cibler le bon acheteur
Le "bricoleur" ou l'investisseur patrimonial n'a pas peur des travaux. Au contraire, il cherche ce qu'on appelle le déficit foncier . En réalisant des travaux d'amélioration énergétique, il va pouvoir déduire ces coûts de ses impôts. Pour ces profils, un DPE G est presque une opportunité fiscale. Nous avons, dans notre fichier client agence, des investisseurs qui cherchent spécifiquement ce type de biens dans le 19ème.
3. Miser sur "l'Audit Énergétique"
Depuis peu, l'audit est obligatoire pour la vente des biens F et G (immeubles en monopropriété et maisons, mais ça devient un standard d'information). Nous l'utilisons pour rassurer. Souvent, l'audit montre que le "monstre" n'est pas si effrayant et que la facture réelle est bien inférieure aux estimations fantaisistes des acheteurs.
Les aides financières : une jungle qu'il faut connaître
Jusqu’à fin 2025, tout le monde regardait du côté de MaPrimeRénov’ pour financer ses travaux. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le dispositif est suspendu pour les nouvelles demandes, ce qui surprend beaucoup de propriétaires qui se réveillent maintenant sur le sujet.
En revanche, pour les copropriétés, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété reste accessible pour les travaux sur les parties communes (façades, toiture, chaufferie) et peut se cumuler avec les CEE et l’éco‑prêt à taux zéro, toujours en place pour lisser le coût des travaux dans le temps. Le bon réflexe : utiliser le simulateur officiel des aides à la rénovation (France Rénov’) et venir en parler à l’agence avant de laisser un acquéreur exagérer le coût des travaux dans sa négociation.
Conclusion : Faut-il avoir peur du DPE en 2026 ?
Ma réponse d'expert local est non. Le marché parisien, et spécifiquement celui du 19ème, reste un marché de désir et de pénurie.
Si vous vendez : Ne cachez pas le défaut. Au contraire, documentez la solution. Un dossier technique complet (devis travaux, projection DPE) annule 80% des arguments de négociation de l'acheteur.
Si vous achetez : C'est le moment ou jamais de négocier. Les "passoires" sont les meilleures affaires du moment pour qui sait gérer un chantier.
L'immobilier, ce n'est pas que des murs, c'est de la stratégie. Un DPE G mal présenté peut vous faire perdre 10% du prix. Le même bien, avec une stratégie de commercialisation intelligente et des devis à l'appui, se vendra au prix du marché.
Vous possédez un bien classé F ou G dans le 19ème et vous ne savez pas quelle stratégie adopter ? Avant de vous lancer dans des travaux coûteux, venez nous demander une Estimation Offerte. Nous déterminerons ensemble si le jeu en vaut la chandelle.
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