Il existe à Paris des lieux que l'on découvre par hasard, au détour d'une promenade. Et puis il y a ceux qu'il faut mériter, ceux qui se cachent. La Butte Bergeyre fait partie de cette seconde catégorie.
Perchée à près de cent mètres d'altitude, cette colline discrète se love entre l'avenue Simon Bolivar, l'avenue Mathurin-Moreau et la rue Manin, à quelques centaines de mètres à peine du Parc des Buttes-Chaumont. Pourtant, rares sont les Parisiens qui connaissent son existence. Pas de boutiques, pas de cafés, pas de passage : juste une poignée de maisons, des rues pavées, un silence quasi provincial et une vue à couper le souffle sur Montmartre et le Sacré-Cœur.
Depuis notre agence de l'avenue Simon Bolivar, nous voyons régulièrement des clients tomber sous le charme de ce micro-quartier. Mais avant de parler prix au m² et stratégie d'achat, racontons l'histoire incroyable de ce petit bout de Paris suspendu dans le ciel.
Du gypse aux "Folles Buttes" : un terrain instable et mouvementé
Comme pour la Mouzaïa toute proche, tout commence par le sous-sol. La Butte Bergeyre repose sur d'anciennes carrières de gypse exploitées pendant des siècles pour alimenter Paris en plâtre. Une fois les galeries épuisées et abandonnées, la butte reste longtemps en friche : un promontoire nu, venteux, instable, dont personne ne sait vraiment que faire.
En 1909, un entrepreneur voit une opportunité : pourquoi ne pas transformer ce terrain vague en parc d'attractions ? C'est ainsi que naissent "Les Folles Buttes", un lieu de divertissement populaire avec manèges, chalets de curiosités, spectacles forains. L'entrée se situe au pied de la butte, du côté de l'actuelle rue Georges Lardennois.
Pendant près d'une décennie, les Parisiens viennent s'y amuser le dimanche. Mais la topographie capricieuse et les fondations fragilisées par les carrières rendent l'exploitation difficile. Le parc ferme progressivement.
1918 : Un stade de rugby en hommage à un héros de guerre
À la sortie de la Première Guerre mondiale, la butte connaît une nouvelle vie. Le Sporting Club de Vaugirard, un club omnisports réputé pour son équipe de rugby, cherche désespérément un terrain. Leur ancien stade d'Issy-les-Moulineaux a été réquisitionné par l'armée pendant le conflit.
Les dirigeants du club, menés par le mécène Gaston François-Sigrand, jettent leur dévolu sur la butte abandonnée. Les travaux débutent en 1914, mais la guerre les ralentit considérablement. Ce n'est qu'en août 1918 que le stade est enfin inauguré, avec une capacité impressionnante de 15 000 places.
Le stade prend le nom de Robert Bergeyre, jeune joueur de rugby du club, tombé au front dès septembre 1914, à l'âge de vingt ans. C'est un hommage émouvant à un sportif qui avait beaucoup œuvré pour la construction du stade avant la guerre.
Pendant quelques années, le stade Bergeyre accueille des matchs de rugby, des compétitions d'athlétisme, et même des épreuves lors des Jeux Olympiques de Paris en 1924. C'est l'âge d'or sportif de la butte.
1926 : La fin du stade et la naissance du village
Mais l'histoire se répète : le terrain reste trop instable pour un usage intensif. Les coûts d'entretien et de consolidation du sous-sol explosent. En 1925, le propriétaire du terrain, épuisé financièrement, revend la butte à un promoteur lotisseur. Le stade est démoli en 1926.
Le nouveau propriétaire découpe la colline en 220 parcelles individuelles et commence à vendre des terrains à bâtir. Mais avec une contrainte de taille : le sous-sol miné interdit toute construction lourde. Les maisons devront rester basses, légères, étalées.
C'est dans les années 1925 à 1950 que naissent progressivement les habitations que l'on connaît aujourd'hui. Des pavillons en brique, en meulière, parfois en béton pour les plus récents, jamais très hauts (un ou deux étages maximum), précédés de petits jardins. Une architecture modeste mais éclectique, qui donne au quartier son charme de bric et de broc.
L'urbanisme contraint : cinq rues et trois escaliers
La Butte Bergeyre, c'est un micro-territoire d'à peine quelques hectares, desservi par un réseau viaire minimaliste. Une seule rue principale y mène : la rue Georges Lardennois, qui forme une boucle au sommet de la colline.
À l'intérieur de cette boucle serpentent quatre autres petites voies pavées :
Rue Rémy de Gourmont
Rue Edgar Poe]
Rue Philippe Hecht
Rue Barrelet de Ricou
Pour accéder à cette butte isolée depuis les avenues en contrebas, trois escaliers publics ont été aménagés :
L'escalier de la rue Michel Tagrine (côté ouest), qui coupe à travers la boucle.
L'escalier de l'avenue Simon Bolivar (au sud), qui grimpe depuis le 54 de l'avenue.
L'escalier de la rue Manin (à l'est), qui relie le bas à la rue Barrelet de Ricou.
Ces escaliers renforcent l'impression d'ascension, de passage vers un autre monde. Une fois en haut, on entre dans un silence troublant pour Paris intra-muros.
Le Clos des Chaufourniers : un vignoble caché au cœur de Paris
Mais le secret le mieux gardé de la Butte Bergeyre, c'est son vignoble. Oui, vous avez bien lu : il y a des vignes en plein 19ème arrondissement, à quelques minutes à pied de chez nous.
Le Clos des Chaufourniers, du nom de la rue vers laquelle la butte descend en pente douce, a été planté en 1995 par un collectif d'habitants passionnés. Sur environ 600 m², une soixantaine de pieds de vigne poussent discrètement : chardonnay, sauvignon, muscat, chasselas et pinot noir.
Chaque année (quand les conditions climatiques le permettent), une petite vendange est organisée. Les raisins sont ensuite pressés à Bercy, et le vin — environ 65 à 100 litres par millésime — est mis en bouteille. Attention, ce vin n'est pas commercialisé. Il est dégusté lors de la Fête des Jardins ou de la Fête des Vendanges organisée par la Mairie, un moment convivial et très attendu des riverains.
Le vignoble n'est malheureusement pas ouvert au public pour des raisons de sécurité (la pente est raide). Mais il est visible depuis la rue des Chaufourniers en contrebas ou depuis certains points hauts de la rue Georges Lardennois.
À côté du vignoble se trouve un jardin partagé , ouvert aux promeneurs le samedi après-midi et le dimanche matin. On y trouve des arbres fruitiers (figuiers, pruniers), des plantes aromatiques (romarin, menthe, verveine), et même une dizaine de ruches qui ont produit 170 kilos de miel en 2018 !
Vivre sur la Butte Bergeyre : un luxe discret et une demande explosive
Sur le marché immobilier parisien, la Butte Bergeyre occupe une place très particulière. Ce n'est ni le Marais ni Saint-Germain. Pas de prestige ostentatoire. Mais une rareté structurelle qui fait grimper les prix et les convoitises.
Les prix au m² (fin 2025)
Selon les données du marché et les estimations que nous réalisons régulièrement, les prix oscillent entre 9 500 € et 12 000 € le m² pour un bien sur la butte elle-même. C'est sensiblement au-dessus de la moyenne du 19ème (qui tourne autour de 8 500 à 9 000 €/m²), mais bien en-deçà des arrondissements centraux.
Pourquoi cette prime ?
La vue : Depuis le sommet de la rue Georges Lardennois, la perspective sur le Sacré-Cœur et les toits de Paris est spectaculaire.
Le calme absolu : Aucun axe de transit, aucune voiture en excès. On entend les oiseaux.
L'effet village : Tout le monde se connaît, les enfants jouent dehors, il y a une vraie vie de quartier.
La proximité des transports : Malgré l'impression de campagne, on reste à 5 minutes à pied du métro Colonel Fabien (ligne 2) ou Botzaris (ligne 7bis).
Le profil des acheteurs
Nous recevons deux types de clients pour la Butte Bergeyre :
Les familles en quête de calme et d'espace extérieur, souvent fatiguées du bruit des grandes artères parisiennes. Elles acceptent de troquer des m² contre un jardin et une ambiance apaisée.
Les investisseurs patrimoniaux avertis, qui savent que ce type de bien se revend très facilement et prend de la valeur à long terme.
L'offre, elle, est extrêmement limitée. Il se vend peut-être 5 à 10 biens par an sur toute la butte. Chaque mise en vente devient un événement local.
Architecture et patrimoine : un concentré des années 1920-1950
L'un des charmes de la Butte Bergeyre, c'est son éclectisme architectural. Contrairement à un quartier haussmannien homogène, ici chaque maison a sa personnalité. On trouve :
Des maisons en meulière, pierre typique de la banlieue parisienne de l'entre-deux-guerres.
Des constructions plus modernes en béton ou crépi, datant des années 1950.
Quelques audaces contemporaines, comme la Villa Zilveli , maison moderniste construite en 1933 par l'architecte Jean Welz (malheureusement détruite en 2022).
Cette diversité fait de la butte un véritable catalogue vivant de l'habitat individuel parisien du XXe siècle. Pour un amateur d'architecture, c'est un terrain d'exploration passionnant.
Conclusion : Faut-il acheter sur la Butte Bergeyre ?
Ma réponse d'expert local est simple : Oui, si vous en avez l'opportunité.
La Butte Bergeyre coche toutes les cases de la valeur patrimoniale durable :
Le seul frein ? Il faut accepter l'escalade quotidienne (littéralement). Les courses, les poussettes, les déménagements : tout se mérite. Mais pour ceux qui cherchent une bulle de tranquillité en plein Paris, c'est le prix à payer.
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