Vous envisagez de vendre votre appartement de vacances, votre maison de campagne ou tout autre bien qui n'est pas votre résidence principale ? En 2026, le cadre fiscal évolue favorablement pour certains profils de vendeurs. Mais la fiscalité des résidences secondairesreste l'une des plus complexes de l'immobilier français. Une mauvaise anticipation peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôts supplémentaires.
Chez Fredelion Buttes Chaumont, nous accompagnons quotidiennement des propriétaires dans leurs projets de cession. Ce guide complet vous explique comment fonctionne la plus-value immobilière sur une résidence secondaire en 2026, comment la réduire légalement et dans quels cas vous pouvez en être totalement exonéré.
1. Qu'est-ce qu'une résidence secondaire au regard du fisc ?
Pour l'administration fiscale, est considéré comme résidence secondaire tout logement que vous possédez et qui n'est pas votre résidence principale — c'est-à-dire le lieu où vous habitez habituellement et effectivement la majorité de l'année. Cela comprend :
•Une maison de vacances à la mer ou à la montagne
•Un appartement en ville utilisé ponctuellement (pied-à-terre)
•Un bien hérité que vous n'occupez pas en tant que résidence principale
•Un logement mis en location saisonnière ou vide
À retenir : un même propriétaire ne peut avoir qu'une seule résidence principale. Tous ses autres biens immobiliers sont des résidences secondaires, soumises à l'impôt sur la plus-value en cas de vente.
2. Comment calculer la plus-value imposable ?
Laplus-value bruteest la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé. Le calcul s'effectue en trois étapes.
Étape 1 — Le prix de vente net vendeur
Il correspond au prix figurant dans l'acte de vente, diminué des frais supportés par le vendeur : honoraires d'agence à la charge du vendeur, frais de mainlevée d'hypothèque, diagnostics obligatoires, etc.
Étape 2 — Le prix d'acquisition majoré
Vous pouvez majorer votre prix d'achat initial de :
Les frais d'acquisition: soit le montant réel (frais de notaire, droits d'enregistrement…), soit unforfait de 7,5 %du prix d'achat — le plus favorable est retenu.
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration: soit sur justificatifs (factures d'entreprises soumises à TVA), soit par unforfait de 15 %du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Étape 3 — La plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente net – Prix d'acquisition majoré
Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable.
3. Les abattements pour durée de détention en 2026
Plus vous détenez votre bien longtemps, plus l'impôt diminue. En 2026, voici comment s'appliquent les abattements selon le type de prélèvement :
Impôt sur le revenu (19 %) :
Moins de 6 ans de détention : 0 % d'abattement
De 6 à 21 ans : 6 % d'abattement par année supplémentaire
22e année : 4 % → exonération totale de l'IR atteinte
Prélèvements sociaux (17,2 %) :
Moins de 6 ans : 0 % d'abattement
De 6 à 21 ans : 1,65 % par an
22e année : 1,60 %
De 23 à 30 ans : 9 % par an
Au-delà de 30 ans : exonération totale
Bon à savoir : l'exonération à 22 ans ne porte que sur l'impôt sur le revenu (19 %). Les prélèvements sociaux (17,2 %) continuent de s'appliquer jusqu'à 30 ans de détention. Pour une exonération totale, il faut donc attendre 30 ans.
Au total, sans abattement (moins de 6 ans de détention), la plus-value est taxée à 36,2 % : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.
4. Exemple chiffré : vente d'un appartement détenu 10 ans
Situation :appartement acheté 200 000 € en 2016, revendu 320 000 € en 2026.
Prix de vente net vendeur : 320 000 €
Prix d'achat : 200 000 €
+ Forfait frais d'acquisition (7,5 %) : + 15 000 €
+ Forfait travaux (15 %, détention > 5 ans) : + 30 000 €
= Prix d'acquisition corrigé : 245 000 €
Plus-value brute : 75 000 €
Abattement IR (4 années × 6 % = 24 %) : − 18 000 €→Plus-value nette IR : 57 000 €
Impôt sur le revenu (19 % × 57 000 €) : 10 830 €
Abattement PS (4 années × 1,65 % = 6,6 %) : − 4 950 €→Plus-value nette PS : 70 050 €
Prélèvements sociaux (17,2 % × 70 050 €) : 12 049 €
Impôt total estimé : ≈ 22 879 €
Cet exemple est fourni à titre indicatif. Pour un calcul précis adapté à votre situation, contactez nos experts Fredelion Buttes Chaumont.
5. La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute aux 36,2 % habituels :
•De 50 001 € à 100 000 € : + 2 %
•De 100 001 € à 150 000 € : + 3 %
•De 150 001 € à 200 000 € : + 4 %
•De 200 001 € à 260 000 € : + 5 %
•Au-delà de 260 001 € : + 6 %
Attention : pour un bien parisien revendu avec une forte plus-value — comme c'est souvent le cas dans le quartier des Buttes Chaumont (Paris 19e) —, la surtaxe peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires. Une stratégie de cession bien anticipée permet parfois de la réduire légalement.
6. Cas d'exonération : êtes-vous concerné ?
Plusieurs situations permettent d'être totalement exonéré de l'impôt sur la plus-value, même pour une résidence secondaire.
6.1 — La cession vers la résidence principale
C'est le cas d'exonération le plus méconnu et le plus avantageux. Vous pouvez bénéficier d'une exonération totale si :
•Vous n'avezpas été propriétaire de votre résidence principaleau cours des4 années précédantla vente ;
•Vous utilisez l'intégralité ou une partie du prix de cession pouracquérir ou faire construire votre résidence principaledans un délai de24 moissuivant la vente.
Cette exonération est partielle si vous ne réinvestissez qu'une fraction du prix de vente.
6.2 — Les détenteurs de longue durée
Exonération totale après 30 ans de détention(impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
6.3 — Les retraités et invalides sous conditions de ressources
Les personnes titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité, sous certains plafonds de revenus, peuvent bénéficier d'une exonération totale des prélèvements sociaux.
6.4 — Les non-résidents (EEE)
Les ressortissants de l'Espace Économique Européen peuvent bénéficier d'un abattement spécifique de150 000 €sur la plus-value imposable, sous conditions.
6.5 — Les cessions de faible montant
Si le prix de vente estinférieur ou égal à 15 000 €, la plus-value est exonérée, quel que soit le montant du gain.
7. Comment optimiser sa fiscalité avant de vendre ?
Maximisez les charges déductibles
Conserveztoutes les factures de travauxréalisés par des professionnels. Si le montant réel dépasse le forfait de 15 %, vous pouvez retenir le montant réel — une économie significative sur les biens anciens rénovés.
Choisissez le bon moment pour vendre
Si vous approchez d'un palier d'abattement (22eou 30eannée de détention),attendre quelques moispeut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros d'impôt.
Pensez au réemploi dans la résidence principale
Si vous êtes locataire depuis 4 ans et souhaitez devenir propriétaire, la stratégie « cession première » peut vous permettre de vendre votre résidence secondaire entotale exonération d'impôt.
Anticipez la surtaxe pour les biens à forte plus-value
Lorsque la plus-value est susceptible de dépasser 50 000 €, il peut être judicieux d'envisager une donation partielle avant cession, une vente en démembrement ou d'autres stratégies patrimoniales à étudier avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
8. Le marché immobilier aux Buttes Chaumont en 2026
Le quartier desButtes Chaumont (Paris 19e)continue d'attirer de nombreux acheteurs en 2026, séduits par ses espaces verts emblématiques, ses commerces de proximité et son atmosphère de village au cœur de Paris. Cette attractivité soutient les prix et génère, pour de nombreux propriétaires, desplus-values significatives.
L'agenceFredelion Buttes Chaumontvous propose uneestimation gratuite et sans engagementde votre bien, assortie d'une simulation fiscale personnalisée de votre plus-value potentielle. Contactez-nous dès aujourd'hui pour maximiser le résultat net de votre vente.
À retenir — Chiffres clés 2026
•36,2 %— Taux d'imposition de base (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)
•22 ans— Exonération totale de l'impôt sur le revenu
•30 ans— Exonération totale (IR + prélèvements sociaux)
•15 %— Forfait travaux déductible (après 5 ans de détention)
•7,5 %— Forfait frais d'acquisition déductible
•50 000 €— Seuil de déclenchement de la surtaxe progressive
•24 mois— Délai de réemploi pour l'exonération « résidence principale »
