Dans le 19ème arrondissement, les biens de qualité partent vite. Entre les secteurs Buttes-Chaumont, Jourdain et le Canal de l'Ourcq, un acquéreur qui hésite perd. Pour un propriétaire qui n'a pas encore vendu, cette réalité crée une tension bien connue : comment se positionner sur un coup de cœur sans avoir sécurisé la vente de son logement actuel ?
Le prêt relais répond précisément à cette équation. Encore mal compris, souvent redouté, ce mécanisme financier mérite pourtant d'être examiné avec méthode. L'agence Fredelion Paris 19 vous en propose une lecture technique, illustrée par un cas concret traité par nos équipes.
I. Le prêt relais : fonctionnement et logique de calcul
Il s'agit d'un crédit à court terme — de 12 à 24 mois en règle générale — qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant d'avoir encaissé le produit de la vente du logement détenu. La banque avance les fonds. L'emprunteur rembourse le capital lors du débouclage de la vente.
1.1. Le calcul de la quotité
Pour se prémunir contre les aléas du marché et les négociations potentielles, l'établissement prêteur ne finance jamais la valeur intégrale du bien à vendre. Les critères habituels sont les suivants :
- 60 % à 70 %de la valeur estimée lorsqu'aucun compromis n'est signé.
- Jusqu'à80 % à 85 %lorsqu'un compromis sans condition suspensive de prêt est déjà en place.
La formule appliquée est la suivante :
Montant du prêt relais = ( Valeur estimée x Quotité ) - Capital restant dû
1.2. Deux structures possibles
- Le prêt relais sec :le montant accordé couvre seul l'acquisition du nouveau bien. L'emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du relais ; le capital est remboursé en une fois à la vente.
- Le prêt relais adossé :lorsque le nouveau projet dépasse le montant du relais, la banque couple ce crédit court terme à un prêt immobilier classique à long terme.
II. Cas pratique : une transition réussie avenue Secrétan
La situation initiale
Mme D., propriétaire d'un 2 pièces de 42 m² à proximité du métro Laumière, a sollicité notre agence pour une estimation. Son objectif : acquérir un 3 pièces de 65 m² vers le Parc de la Villette, affiché à580 000 €, sans attendre la vente de son bien et sans risquer de perdre l'opportunité.
Le montage financier
- Estimation Fredelion :après analyse comparative du marché, le bien de Mme D. a été évalué à 360 000 €. Capital restant dû : 60 000 €.
- Position bancaire (quotité 70 %) :la banque a retenu une valeur de 252 000 € (70 % de 360 000 €), déduction faite du passif. Montant du prêt relais accordé : 192 000 €.
- Plan de financement consolidé :
- Prix d'acquisition : 580 000 € (hors frais)
- Apport via prêt relais : 192 000 €
- Prêt adossé complémentaire : 388 000 €
Note d'expertise Fredelion : un dossier validé en moins de trois semaines, grâce à une estimation en parfaite adéquation avec le marché réel du 19ème. Le délai moyen de vente constaté en agence sur ce type de bien est de 45 jours — largement dans les clous du prêt relais.
III. Trois leviers pour neutraliser le risque
3.1. Une estimation ancrée dans la réalité
La surévaluation est l'ennemi du prêt relais. Un prix déconnecté du marché local — que ce soit place des Fêtes, Danube ou Secrétan — allonge les délais et met sous pression l'ensemble du montage. Fredelion s'appuie sur les bases notariales réelles et une connaissance fine de la micro-localisation pour fixer un prix qui vend dans les trois premiers mois.
3.2. Le différé d'intérêts
Pour ne pas cumuler deux charges financières simultanées, l'option defranchise totalepermet de reporter le paiement des intérêts jusqu'à la vente. Ces derniers sont capitalisés et soldés en même temps que le capital, libérant la trésorerie courante de l'emprunteur pendant toute la durée du relais.
3.3. Un mandat qui sécurise les délais
La signature d'un mandat exclusif avec Fredelion Paris 19 active un dispositif marketing ciblé et un accès à un vivier d'acquéreurs qualifiés, avec financements vérifiés en amont. Le risque de vente avortée ou de délai excessif est ainsi considérablement réduit.
Le prêt relais est un levier de liberté patrimoniale — pas une source d'inquiétude. Bien calibré, adossé à une estimation rigoureuse et piloté par un professionnel qui connaît les délais réels du marché local, il permet de conduire simultanément achat et vente en toute sécurité.
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