En 2026, le marché immobilier parisien subit de plein fouet les échéances impératives de la Loi Climat et Résilience. Les biens qualifiés de « passoires énergétiques » (étiquettes F et G) font l'objet d'une surveillance accrue de la part des acquéreurs et des établissements bancaires. Dans le 19ème arrondissement, caractérisé par une forte proportion d'immeubles du XIXe siècle et de copropriétés des années 1960-1970 (notamment autour de la Place des Fêtes ou de l'avenue de Laumière), la performance énergétique est devenue le premier levier de négociation.
Face à un acheteur légitimement inquiet des coûts de rénovation et du calendrier d'interdiction de louer, le DPE projeté s'impose comme l'outil d'ingénierie commerciale et technique indispensable. L'agence Fredélion Buttes-Chaumont, installée au 35 Avenue Simon Bolivar, vous explique comment ce document lève les objections et sécurise vos transactions.
I. Qu'est-ce que le DPE projeté ? Cadre légal et validité technique
Contrairement au DPE initial obligatoire lors de la mise en vente, qui constate l'état thermique actuel du logement, le DPE projeté (ou DPE sur plan) est une simulation logicielle normalisée. Réalisé par un diagnostiqueur certifié à partir de la méthode de calcul officielle 3CL, il modélise la performance énergétique future du bien après la réalisation d'un bouquet de travaux précis.
1.1. Le fonctionnement de l'algorithme
Le logiciel recalcule les indicateurs fondamentaux du logement en remplaçant les valeurs initiales par les caractéristiques techniques des matériaux envisagés. Sont ainsi réévalués :
La consommation d'énergie primaire exprimée en kWhep/m2.an.
Les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kgCO2/m2.an.
Le DPE projeté fournit une nouvelle étiquette de performance (visant généralement la classe D ou C) ainsi qu'une estimation chiffrée de la facture énergétique post-travaux.
1.2. Une opposabilité contractuelle indirecte
Bien que le DPE projeté n'ait pas de valeur juridique opposable au même titre que le DPE de vente (puisqu'il repose sur des travaux non encore exécutés), il engage la responsabilité technique du diagnostiqueur quant à la pertinence des calculs. Pour l'acquéreur, c'est une garantie de faisabilité qui transforme une incertitude en un projet technique chiffré.
II. Les trois piliers de la réassurance acquéreur
Pour neutraliser la peur du risque thermique chez un acheteur, le DPE projeté doit être articulé autour de trois axes fondamentaux :
2.1. La visibilité sur le calendrier législatif
Un investisseur locatif ou un primo-accédant craint avant tout l'obsolescence réglementaire de son bien. En démontrant, projections à l'appui, qu'un investissement maîtrisé permet de faire passer un logement de la classe G à la classe D, vous lui garantissez la liberté de louer ou de revendre son bien sans contrainte légale pour les dix prochaines années.
2.2. La maîtrise budgétaire absolue
La peur des travaux est souvent liée à l'inconnu. Le DPE projeté, lorsqu'il est couplé à des devis d'artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), permet de figer l'enveloppe financière globale. L'acheteur n'achète plus une « passoire », il achète un prix global maîtrisé :
2.3. L'intégration dans le plan de financement bancaire
En 2026, les conditions d'octroi des crédits immobiliers intègrent systématiquement le critère énergétique. Les banques exigent souvent que le montant des travaux nécessaires à l'atteinte d'une note décente soit intégré dans l'enveloppe globale du prêt. Le DPE projeté est le document officiel exigé par les comités de crédit pour valider la viabilité financière de l'opération et débloquer les fonds (notamment pour l'obtention de l'Éco-Prêt à Taux Zéro).
III. Pathologies du bâtiment et cohérence des travaux
Un DPE projeté sérieux ne se contente pas de préconiser le remplacement des radiateurs. Il doit respecter la physique du bâtiment, sous peine de générer de graves désordres structurels.
Dans l'ancien parisien (pierre de taille ou pans de bois), l'isolation thermique par l'intérieur (ITI) modifie le comportement hygrométrique des parois. Si le DPE projeté prévoit le remplacement des fenêtres par du double vitrage étanche sans intégrer la mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) hygroréglable, l'humidité stagnera, entraînant de la condensation et des moisissures. L'expertise Fredélion consiste à vérifier que le rapport du diagnostiqueur traite conjointement l'isolation, le chauffage et le renouvellement de l'air.
IV. Cas Pratique d'Expertise : Sécurisation d'une vente Rue de Crimée
L'utilisation stratégique du DPE projeté permet de maintenir la valeur vénale des biens, même les plus dégradés thermiquement.
Nos équipes ont récemment pris en charge la commercialisation d'un appartement de 2 pièces de 52 m² situé Rue de Crimée, au sein d'un immeuble des années 1930. Le diagnostic initial affichait une étiquette G, avec une consommation de460kWhep/m2.an, principalement due à des convecteurs électriques obsolètes (« grille-pains ») et des murs extérieurs non isolés. De nombreux visiteurs hésitaient, redoutant le coût et l'efficacité des travaux à engager.
L'agence Fredélion a alors mandaté un audit avec DPE projeté, structuré autour de trois actions ciblées :
Mise en place d'une isolation thermique intérieure en laine de roche sur les deux murs donnant sur rue (R_v = 3,15,m^2.K/W).
Remplacement des radiateurs par des modèles à inertie fluide d'une puissance globale de 3500W.
Installation d'entrées d'air hygroréglables sur les menuiseries.
Le résultat :La projection a démontré la possibilité de basculer en classe D (210kWhep/m2.an). Le coût des travaux ayant été arrêté par devis à 16 500 €, nous avons présenté ce dossier technique complet à un acheteur potentiel, Monsieur Langlois. Rassuré par cette visibilité et par la validation de son enveloppe de financement par notre courtier partenaire, Monsieur Langlois a signé l'offre d'achat au prix de 410 000 €sans aucune négociation sur le prix de présentation.
Conclusion : Un outil créateur de valeur
Le DPE projeté transforme un point de friction majeur en un argument de vente rationnel. Il démontre le sérieux du vendeur et l'expertise de l'agence immobilière, positionnant le groupe Fredélion comme un acteur engagé de la rénovation durable à Paris.
Vous êtes propriétaire d'un bien à rénover dans le 19ème arrondissement ? Ne laissez pas un mauvais DPE bloquer votre vente.
Contactez l'agence Fredélion Buttes-Chaumont au 35 Avenue Simon Bolivar pour élaborer votre stratégie de valorisation énergétique.
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