Paris est souvent résumée à son image de « ville musée » dominée par le style haussmannien. Pourtant, la réalité architecturale de la capitale est bien plus riche et hétéroclite. C’est particulièrement vrai dans notre secteur : le 19ᵉ arrondissement est sans doute l’un des plus éclectiques de Paris. Entre les pépites de la Belle Époque, les immeubles en brique des années 30 et les audaces architecturales contemporaines, le paysage urbain y est fascinant.
En tant qu’agence immobilière à Paris 19, Fredelion Buttes Chaumont vous propose de décrypter ces différentes typologies. Que vous cherchiez à acheter un appartement à Paris 19 ou à vendre votre bien, comprendre l'époque de construction de votre immeuble est essentiel. Cela impacte non seulement le style de vie, mais aussi la valeur du bien, ses charges et sa performance énergétique.
1. Les grandes familles d’immeubles parisiens : reconnaître les époques
Avant de zoomer sur notre quartier, il est utile de savoir identifier les grandes familles d’immeubles parisiens. Chaque époque a ses codes, ses matériaux et ses standards de confort.
L’Ancien et le Pré-Haussmannien (Avant 1850)
Ce sont les immeubles du « Vieux Paris ». Souvent moins hauts que les standards actuels, ils se caractérisent par des façades en plâtre ou en pierre de taille modeste, parfois avec des pans de bois (souvent cachés).
Les atouts : Le charme de l’irrégularité, des poutres apparentes, des tomettes au sol et une ambiance « village ».
Les points de vigilance : L'absence fréquente d'ascenseur (escaliers étroits) et une isolation acoustique parfois légère.
L’Immeuble Haussmannien (1850-1914)
Symbole de Paris, le style Second Empire a transformé la ville. On le reconnaît à sa façade en pierre de taille alignée, ses balcons filants (au 2ᵉ et 5ᵉ étage) et ses toits en zinc mansardés.
Les atouts : Le fameux trio « Parquet, Moulures, Cheminée », de belles hauteurs sous plafond et un prestige indéniable.
Les points de vigilance : Les plans sont parfois peu adaptés aux modes de vie modernes (longs couloirs, cuisines sur cour) et la performance thermique nécessite souvent des améliorations.
Les Années 30 et l’Art Déco (1920-1940)
L’entre-deux-guerres marque l’arrivée du béton armé, souvent habillé de brique ou de pierre agrafée. Les lignes deviennent géométriques, les parties communes sont soignées (ferronneries d’art, granito).
Les atouts : Des immeubles robustes, souvent dotés d’ascenseurs d’origine, avec des plans plus rationnels et compacts que le Haussmannien.
Les points de vigilance : Les fenêtres peuvent être de tailles variées, parfois plus petites que dans le moderne.
Les Trente Glorieuses : Années 50 à 70
Pour répondre à la crise du logement, Paris a construit en hauteur et en masse. C’est l’ère des grandes copropriétés, du béton et des larges baies vitrées.
Les atouts : Luminosité, ascenseurs spacieux, parkings en sous-sol, chauffage collectif, balcons ou terrasses, et absence de murs porteurs intérieurs permettant de moduler l'espace.
Les points de vigilance : L’esthétique extérieure divise. Les charges peuvent être plus élevées (chauffage/gardiennage) et l'isolation thermique d'origine est souvent faible (nécessité de ravalement thermique).
Les Constructions Récentes et Contemporaines (années 90 à nos jours)
L'immobilier dans le 19ᵉ arrondissement a beaucoup profité du renouvellement urbain récent. Ces immeubles respectent des normes thermiques strictes (RT 2012, RE 2020).
Les atouts : Isolation phonique et thermique performante (DPE souvent C ou B), accessibilité PMR, grands extérieurs, domotique.
Les points de vigilance : Prix au m² souvent plus élevé à l'achat, mais compensé par des économies d'énergie.
2. Quels immeubles trouve-t-on dans le 19ᵉ arrondissement ?
Le 19ᵉ n'est pas un bloc uniforme. Selon que vous cherchiez près des parcs ou du canal, la typologie dominante change radicalement. Voici l'analyse de nos experts de quartier.
Secteur Buttes Chaumont / Jourdain / Botzaris
C’est le secteur le plus prisé pour son esprit « village ». Autour du parc des Buttes Chaumont, on retrouve un mélange séduisant :
Le Haussmannien bourgeois : Notamment sur l'avenue Simon Bolivar ou la rue de Crimée, offrant des appartements familiaux classiques.
Les immeubles en brique rouge et pierre : Très présents vers la rue de la Villette ou Jourdain, ils offrent un charme fou, à mi-chemin entre l'industriel chic et le résidentiel cossu.
Les Villas et maisons de ville : La Mouzaïa ou la Butte Bergeyre offrent des biens rares et atypiques, loin des standards des grands immeubles.
Secteur La Villette / Bassin / Jaurès
Ici, le passé industriel du quartier a forgé son identité. C’est le territoire du mix architectural :
L’ancien ouvrier : De petits immeubles de faubourg, charmants mais simples, côtoient des réhabilitations d’anciens ateliers.
Les constructions récentes : Le long du canal de l'Ourcq et vers le parc de la Villette, de nombreuses résidences modernes avec terrasses ont vu le jour, attirant une clientèle jeune et dynamique.
Secteurs Flandre et Périphériques
Le nord de l'arrondissement (avenue de Flandre, Place des Fêtes) est marqué par l’urbanisme des années 60 et 70.
Les Tours et Grands Ensembles : Comme les Orgues de Flandre. Si l'aspect extérieur peut rebuter les amateurs de vieille pierre, ces appartements offrent souvent des vues imprenables sur tout Paris, une luminosité exceptionnelle et des prix au m² plus accessibles. C'est un marché spécifique qui connaît un regain d'intérêt pour son rapport qualité/surface.
3. L’impact du type d’immeuble sur votre projet immobilier
Pourquoi est-il crucial de distinguer ces types d’immeubles avant d'estimer un appartement à Paris 19 ou de se lancer dans un achat ?
Impact sur le prix et la valorisation
Un immeuble Haussmannien ou Art Déco face aux Buttes Chaumont se vendra généralement plus cher au m² qu’un immeuble des années 70 avenue de Flandre. Cependant, la présence d’un extérieur (balcon/terrasse), fréquente dans les immeubles récents, est devenue un critère qui peut faire exploser la valeur d’un bien moderne.
Charges et Performance Énergétique (DPE)
C’est le sujet du moment.
Ancien : Attention aux passoires thermiques (F ou G). L’isolation par l’extérieur étant impossible sur une façade en pierre de taille, il faudra isoler par l’intérieur.
Années 60/70 : Si la copropriété n’a pas voté le ravalement thermique, le DPE peut être mauvais. Mais une fois les travaux votés, ces immeubles deviennent très performants.
Récent : C’est la garantie d’une facture énergétique maîtrisée dès l’emménagement.
Confort de vie
Cherchez-vous le cachet ou la fonctionnalité ?
L'ancien offre une âme, une histoire, mais demande parfois des concessions sur l'ascenseur ou l'isolation phonique entre voisins.
Le moderne offre une « page blanche », des parkings (une denrée rare dans le 19ᵉ) et une accessibilité parfaite pour les poussettes et les vélos.
Conclusion : L’expertise locale fait la différence
Le 19ᵉ arrondissement est un marché de « micro-quartiers ». D'une rue à l'autre, on passe d'un immeuble en pierre de taille du XIXe siècle à une résidence futuriste.
Pour estimer un appartement à Paris 19 à sa juste valeur, il ne suffit pas de regarder le prix moyen du quartier. Il faut connaître les spécificités techniques et architecturales de chaque copropriété. Un appartement années 70 avec vue sur le Sacré-Cœur peut valoir plus cher qu'un ancien sombre au rez-de-chaussée.
Chez Fredelion Buttes Chaumont, nous connaissons l'histoire de ces immeubles. Nous savons valoriser le charme de l'ancien tout comme nous savons défendre les atouts pratiques du contemporain.
Vous avez un projet de vente ou d’achat dans le 19ᵉ ? Ne laissez pas le type d'immeuble être un mystère. Contactez notre équipe pour une étude personnalisée de votre bien ou pour définir précisément vos critères de recherche.
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