I. Où en est-on vraiment en octobre 2026 ?
1.1. Un arrêté valable jusqu’au 24 novembre
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour tout Paris, trois montants au mètre carré : un loyer de référence, un loyer de référence majoré (c’est votre plafond) et un loyer de référence minoré. Ils varient selon :
- le secteur géographique (Paris compte 80 quartiers, regroupés en 14 secteurs) ;
- le nombre de pièces ;
- l’époque de construction ;
- le type de location, vide ou meublée.
Cet arrêté s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026.
1.2. Deux règles différentes, et il faut respecter les deux
La première concerne le niveau du loyer à la signature : il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, hors complément de loyer éventuel.
La seconde concerne l’évolution du loyer quand le logement change de locataire ou que le bail est renouvelé. Elle s’applique dans toutes les zones tendues et vient d’être reconduite par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
1.3. Et après le 24 novembre ?
C’est la question que tout le monde se pose. L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation, et la loi ne la prolonge pas toute seule.
Voici où en sont les choses au 14 octobre. La proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, sera examinée par le Sénat le 21 octobre. La commission du Sénat s’est prononcée aujourd’hui pour une prolongation de deux ans dans les communes déjà concernées. Rien n’est encore définitif : le texte doit être voté par les sénateurs, puis revenir devant les députés.
Notre conseil est simple : continuez d’appliquer les plafonds en vigueur, sans anticiper la fin du dispositif.
II. Calculer votre plafond, pas à pas
2.1. La formule
Rien de compliqué :
Loyer plafond = loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable (m²)
Dans l’arrêté, le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %, et le minoré au loyer de référence diminué de 30 %.
2.2. Les repères pour le 19ème
Les quartiers du 19ème se répartissent sur deux secteurs : La Villette, Pont-de-Flandre et Amérique relèvent du secteur 13, Combat du secteur 14. Voici les loyers de référence majorés (location vide, en €/m² de surface habitable) pour les 1 et 2 pièces :
| Époque de construction | Secteur 13, 1 pièce | Secteur 13, 2 pièces | Secteur 14, 1 pièce | Secteur 14, 2 pièces |
|---|---|---|---|---|
| Avant 1946 | 35,5 | 29,9 | 32,9 | 30,6 |
| 1946-1970 | 32,6 | 26,2 | 32,6 | 28,0 |
| 1971-1990 | 27,4 | 25,2 | 29,9 | 27,7 |
| Après 1990 | 30,4 | 27,6 | 34,3 | 30,6 |
Pour les 3 pièces et plus, ou pour savoir à quel quartier appartient précisément votre immeuble, reportez-vous à l’arrêté et à sa carte officielle, consultables sur le site de la DRIHL Île-de-France.
2.3. Et si vous louez en meublé ?
En meublé, l’arrêté ajoute une majoration par mètre carré au loyer de référence. Prenons un 2 pièces du secteur 13 construit entre 1946 et 1970 : le loyer de référence est de 21,8 €/m² en location vide et de 24,9 €/m² en meublé, ce qui donne un plafond majoré de 29,9 €/m².
III. Votre bail : ne laissez rien au hasard
Dans une zone encadrée, le bail doit indiquer le montant du loyer, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s’il y en a un, le complément de loyer avec sa justification. Il doit aussi mentionner :
- la nature et le montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ;
- le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire, si son départ date de moins de 18 mois ;
- le DPE du logement.
Un mot sur le complément de loyer, qui fait souvent rêver. Il vient s’ajouter au loyer de base, uniquement quand celui-ci est déjà au niveau du loyer de référence majoré. Il suppose des caractéristiques de localisation ou de confort que le loyer de référence ne reflète pas, et il doit être justifié précisément. Il est même interdit dans certains cas : logement classé F ou G, traces d’humidité, vis-à-vis à moins de 10 mètres… Ce n’est donc pas un moyen de contourner le plafond.
IV. Relouer ou renouveler : la hausse reste limitée
Quand le logement change de locataire (et qu’il est resté vacant moins de 18 mois), le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent locataire. Si ce loyer n’avait pas été révisé dans les 12 derniers mois, vous pouvez le réviser selon la variation de l’IRL à la signature. S’il l’avait été, le nouveau loyer reste identique. Dans tous les cas, il doit rester sous le loyer de référence majoré.
Il existe deux exceptions :
- Un loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut pas dépasser la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage.
- Des travaux importants : ils doivent représenter au moins la moitié d’une année de loyer, et la hausse annuelle est plafonnée à 15 % de leur coût TTC.
Au renouvellement du bail, la hausse est en principe limitée à la variation de l’IRL. Si le loyer est nettement en dessous du loyer de référence minoré, une réévaluation reste possible sous conditions, à condition de prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail.
Une vigilance particulière pour les logements classés F ou G au DPE : ces exceptions ne jouent pas. Le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, et aucune hausse n’est possible au renouvellement. Rappelons aussi que la mise en location des logements G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des F le sera à partir de 2028 et celle des E à partir de 2034.
V. Et si le plafond est dépassé ?
Si un locataire signale un dépassement, la Ville de Paris instruit le dossier. Après un échange avec vous, elle peut prononcer une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.
Et l’amende ne règle pas tout : le bail reste à corriger, les trop-perçus restent dus et, au besoin, le juge peut être saisi. Pour les annonces publiées par des professionnels, la DGCCRF et la DDPP contrôlent aussi.
VI. Un exemple chiffré pour y voir clair
Exemple illustratif, il ne s’agit pas d’un dossier client.
Imaginons un propriétaire qui met en location, vide, un 2 pièces de 40 m² dans le secteur 13, au sein d’un immeuble des années 1950 (époque 1946-1970). Voici ce que dit l’arrêté pour ce bien :
- loyer de référence : 21,8 €/m², soit 872 € par mois ;
- loyer de référence majoré : 26,2 €/m², soit 1 048 € par mois : c’est son plafond ;
- loyer de référence minoré : 15,3 €/m², soit 612 € par mois.
Il aimerait demander 1 100 €. Ça ferait 52 € de trop chaque mois, soit 624 € par an, sans complément de loyer justifié dans le bail. En restant à 1 048 € au maximum, il garde un bail solide et n’a pas à craindre de signalement.
Et si le même bien était loué meublé, son plafond passerait à 29,9 €/m² × 40 m², soit 1 196 € par mois.
Pour conclure : un loyer bien calé, c’est un bail sans mauvaise surprise
Le bon réflexe tient en quatre étapes : repérer le secteur de votre bien, calculer le plafond avant de fixer le loyer, remplir le bail avec soin et vérifier le DPE. Avec le vote attendu au Sénat, le cadre peut encore bouger d’ici la fin novembre. Autant ne pas avancer seul : passez nous voir à l’agence Fredélion Buttes-Chaumont, ou contactez-nous, nous ferons le calcul avec vous.
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